なかなかうまらない月極駐車場スペースをコインパーキング化して安定収入を図る：実際に、空き駐車スペースをコインパーキング化してみた体験談-HASHIORI

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2022年08月29日　ネズミ1号：略称「T」
かわら版, スクラップタグ: 不動産 , 不動産投資 , 土地活用

実際に、空き駐車スペースをコインパーキング化してみた体験談

所有する月極駐車場の一部をコインパーキングにしました。7台分の駐車スペースがあったのですが、ここ数年の運用では、ほぼ半分は空車という状況でした。郊外の駐車場なのでだいたい8000円から9000円という賃料設定でしたが、今回管理会社と相談し、3台分のスペースをコインパーキングにしました。

コインパーキングの仕組みは月額土地使用料を支払うモデル

私の場合は、駐車スペース1つにつき、月額7000円（税抜き）の提案をいただきました。仮に月極めだと＋1000円から2000円高めに収益があがりますが、近年自動車をもたない人が増えていて、駐車場を借りてまで車を所有するという人は結構減ってしまっているようです。

実際、私の駐車場の運用実績を見ても、ここ数年間半分近くの駐車場は空いている計算となり、直近でも、１つは業者の方、２つはお子さんが車を持つのでという方です。コインパーキングを検討していた当時は7台中4台が空きということで3台が埋まっていましたがそのような現状でした。

そういう意味でも固定収入が得られるという点では遊んでいる駐車スペースをコインパーキング化するのはメリットがあると思います。

特に、郊外の住宅街では、時間貸し駐車場に対しての事業者車両の駐車ニーズが高く、ガス会社のメータ管理、清掃事業者、リフォーム業者、営業車や場合によっては宅配業者、さらに周辺の住宅の住人の知人が訪れた際にもこうした時間貸し駐車場は重宝される等、道路が狭く、駐車しにく場所については、こうしたニーズによる回転率を維持することで、十分収益があがるのだそうです。

そういう点では、駐車場を借りてまでも自家用車を持つという層を狙うよりは、回転率があがるという点ではなるほど・・と思いました。

コインパーキングによる月額借り上げ賃料単価は、土地の利便性によっても見積額が変わってくる

所有する土地や駐車場をコインパーキング化する際には、まずコインパーキング業者に相談し、シミュレーションと最終提案書をもらいます。

一見（いちげん）で問い合わせするのは信頼関係という点で不安があったので、私の場合は、所有するアパートの管理を委託している管理会社でコインパーキングを扱っている部署があったので、そちらに依頼しました。

所有する駐車場は、住宅地の駐車場で交通量が多い幹線道路から離れている場所という立地。

初回の打ち合わせでは、コインパーキング設置は可能だが、交通量の多い幹線道路からの電柱案内看板を設置可能か否かによって、営業開始日からの賃料支払い猶予期間を相談させてほしいと提案いただきました。

看板がない場合は、賃料支払い猶予期間半年、看板がある場合は賃料支払い猶予期間2か月という感じです。

今回は、3か所の電柱への案内看板許可が取れたということで、初期月額賃料支払い猶予は最終的に2か月となり、駐車場借り上げ単価は、月額7000円税別で変更なしという形でスタートすることになりました。

交通量の多い道路に面していて、駐車ニーズが高い場所で駐車場看板が良く見える立地だったら、駐車場借り上げ単価は、月極めとそん色ないレベルでの単価となることもあるそうです。私の場合は8000円（税別)という感じでしょうか。

私は、遊ばしておくぐらなば、賃料を下げて契約を取る方針で9000円で出していますが、実は周辺賃料相場は10000円から11000円となっています。

いずれにしても、周辺の月極め賃料相場の8割ぐらいの賃料単価が提案の相場かなという感じです。

初期工事費、毎月の電気代等運営費は全て業者持ち

コインパーキング化のメリットとしては、土地所有者には一切工事費や月額運営に必要な経緯負担がかからない点が挙げられます。

実際に私が行った契約も、初期工事費、電気代などの運営費は全て業者側で負担しリスクを負います。

私の場合は自動販売機の設置も相談し設置しましたが、自動販売機業者の収益シムレーションに応じて、コインパーキング業者へ一括でお任せするか、自動販売機収益もこちら収益として儲ける想定で、個別に契約するかについても柔軟に対応いただくことができました。

私の場合は契約期間は3年単位、1年以内に解約する場合は、撤去工事費　1駐車スペース当たり6万と3か月分の賃料を猶予するという解約条項が付いています。

3年以降は、契約更新前の3か月前に解除通知することで、上記の撤去工事、違約金は一切かからなくなります。

撤去工事については、解約後2週間以内に、フラップ、精算機、配線周りを撤去してもらえますが、パーキングエリアを明示するためになされたペイントはそのまま残るという感じです。

ただ、基本平に戻してもらえるので、この辺りはあまり気になりませんでした。

賃料については、マーケットの変化に応じて契約後、途中で相談となることもあるようですが、今後安定して収入が入ってくるようでしたら、コインパーキングや自動販売機設置することで、周囲が明るくなりますし、防犯対策にもなるので、当面解約することはないかなと考えています。

まとめ

所有する土地や駐車場をコインパーキングにできるかどうかについては、場所や立地、取り込めるニーズによって業者により設置を断わられることもあるかもしれませんが、空き駐車スペースを抱えていてコインパーキングを検討している方は、上記実体験をモデルケースとして、借り上げ単価イメージや、工事、運営費、や撤去に関する内容について少しでも参考としていただければ幸いです。