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日銀金融緩和継続とのアナウンスも、資材高騰・固定金利上昇で今後不動産価格は値崩れ必至？

先週末、たまたま某大手不動産会社の営業ご担当と話す機会がありました。内容は所有するアパートの売却ですが、戸建て住宅、マンションともに、今年に入ってから値崩れがおきつつあるそうです。

こちらの記事でも触れましたが、資材高騰によるデベロッパーサイドの悲観的な見通し、金融機関における前倒し感あるローン金利利上げ（特に固定金利）等、これまで不動産市場をささえてきたイケイケ機運が大分さめてきているそうです。

お話しした営業マンの方も、今すでに、厳しい雰囲気があり、来年にかけて非常に厳しい環境下で営業成績をどう維持して行くか頭を悩ましている側面もあるようなお話しをちらっと伺うことが出来ました。（こちらはあくまでも個人的な会話ですのでご留意ください。）

都心、郊外問わず、住宅価格は20年前と比べ1500万から2000万価格上昇している

以前書いた記事では、近所の新築物件のイメージとして10年ほど前に比べて+1000万ぐらい高いイメージがあると記載させていただきましたが、参考までに調べてみると首都圏の土地の価格は、20年前と比べて15％近く上昇しているようです。

※三菱UFJ不動産販売サイト

冒頭で某不動産会社営業ご担当との会話からも実際の戸建てやマンション価格は20年前に比べて1500万から2000万割高になっているというのもなんとなく納得できます。
たまに、「都内マンション平均価格が過去の大台を超えて最高額」といった記事を目にすることもありましたが、昨年末までは明らかに不動産バブル状態だったと言えるかもしれませんね。

一方で、今年に入ってから住宅価格は下落傾向にある話も出たのですが、上記データを見ても土地価格も今年にかけて下落傾向に転じているのが分かります。

不動産価格下落の主な要因はやはり金融政策の先行き？

現在、日本以外の先進先進国では、過度のインフレにより量的緩和を解除し、金利を上げ始めているようです。日本と変わらず、米国や中国なども空前の不動産バブル状態だと言われています。結局のところ景気が良い国、GDPが高成長した国って不動産価格がバブル状態となるのが常みたいですが、日本の場合は賃金が上昇しないまま不動産価格が上昇してきたというところでしょうか？

以前書いた記事の「低金利な住宅ローン金利の今後」で金融政策の目的は失業率のためという内容がありますが、日本の失業率は今2022年でだいたい平均2.7％ぐらいなので、金融緩和を進めるにあたってのインフレターゲットは2％後半まで続けることができそうみたいですが、世の中の雰囲気は、コロナ後の資材、半導体不足、エネルギーシフト＋ウクライナ関連でのエネルギー価格上昇といった外的要素から目先物価が急上昇しているといった論評が数多く見受けられるようになったみたいです。

実際政策金利はあがるどころ、量的緩和を継続している日本ですが、金融機関や融資会社は、中長期的なセンチメンタルというか雰囲気からか住宅ローン金利などの固定金利は今年に入って既に上昇しています。

※ダイヤモンド不動産研究所

知人に聞くところでは、確かに固定金利はあがったが、実際の現場では、変動金利に数年のプレミアムマイナス金利をつけて融資をユーザーに提案して契約するケースが多いそうです。

銀行の営業担当も住宅ローンはリスクがすくなく売り易いという点で、こうしたセールスをしているみたいですが、冷静になって原点に立ち戻ると、消費者側は、20年前（金融緩和をはじめる前）と暮部て+15000万から2000万円近く高い物件を20年前と比べてそれだけ増額した融資残高で住宅ローンを借り入れることになる訳です。

数年はいいかもしれませんが、先行き不透明な中変動金利が上がってと大分厳しくなるように思いませんか？

今の収入がローン支払いが終わるまで永遠につづけばいいのですが、パワーカップルのように共稼ぎ額をベースに毎月の支払額を考えた人や、ちょっと無理をしてワンランク上の物件を購入した人は今後に留意した方がいいかもしれません。

変動金利があがはじめると当然固定金利も高くなっているので、なかなか借り換えに際してもタイミングが難しくなるかもしれません。

これから住宅を購入する人にとっても金利は高くなるようであれば、住宅価格がさがった分を金利の支払い分毎月の支払が多くなるので、このあたりはどっこいどっこいといったところでしょうか・・。

賃料収益率で価格が決まるアパートはそこまで影響がない

話が大分とんでしまいましたが、実は、個人的に土地価格が現在がピークかな・・ということで不動産会社営業マンと打ち合わせしたのですが、アパートについてはあまり関係ないようです。

都心に1棟アパートをもっていて、結構拾い土地なので、坪単価が高い今年中にエグジットをしても・・と考えていたのですが、坪単価ベースで単純計算すると1億円ちかくになるんです。

上物を更地にして・・土地だけのバリューで販売する可能性があるかという観点で打ち合わせしたのですが、公道に広く面していたり、いろいろな条件面でデベロッパーさんが興味を引く案件でないと、基本は上物の収益率になるのだとか・・・

そういう意味では、利回り低めで土地の担保価値がこんなにある！という売り方になるんだなぁというのを理解させていただきました。

そいう意味では収益不動産を持っている人は、土地価格の下落に足してそこまでナーバスになる必要はなく、どちらかというと、上物賃料を挙げられるように少しでも部屋の価値を高めるプチ投資をした方が結果的には高く売れるということだと理解しています。

でも、物件の取引は、ちょっとしたご縁から思いがけないディールがもらえるのも事実。

収益不動産をお考えの方は、やはり土地のバリューも見た方が将来売却を考える際も、売り安くなることは間違いないと思っています。

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