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金融機関から借り入れ前提の新規アパート経営はもはや成り立たなくなりつつある!?

2022年08月29日 ネズミ1号:略称「T」
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シノケン上場廃止にみるアパートマーケット

シノケンが上場廃止へ、アパート投資の未来は暗いのか?

アパート経営というと不労所得の代名詞として誰もが夢見る投資だったと言えるかもしれませんが、ここにきて優良土地在庫の取り合いによる土地価格上昇、住宅建材・資材の高騰など特に新築アパートについては、金融機関借入を前提としたビジネスモデルとして成り立たなくなりつつあるようです。

新築アパートで満足いく年間利回りを考えると、最低でも7%後半の利回りは欲しい所です。新築中心に収益性を見て借入ができる金融機関で2%~3%台で借り入れできたとして、管理委託料など最低レベルの3%と想定してを差し引いてだいた2%ぐらいの収益が見込めるイメージです。9000万後半の物件で新築プレミアム家賃設定で、年間粗利が180万円ぐらいでしょうか。

新築収益物件を融資ベースで販売するスキームにおいて、こうした収支モデルは金利の動向はもちろん、収益物件を立てるコスト増や優良な立地の土地在庫不足など環境はますます厳しくなっているようです。


 

 

新築物件建造コストは3割増しに

2022年末から来年にかけて着工の新築住宅価格が急上昇!?-現建築コストは既に3割近く上昇」でも初回しましたが、知人の工務店、抽象住宅販売社の社長によると、2022年現在、以前と比べて新築戸建ての建築コストは資材高騰により3割もあがっているそうです。

冒頭のシノケン非上場のニュースでも資材高騰、競争率ある土地在庫確保の困難化により、金融機関借入前提での新築アパート販売モデルについて、ある程度の利回りをオーナーに提供できるような収支モデルが成り立たなくなっているという実情がリアルに伝わってきます。

仮に建築コストが2割から3割高くなっているとすると、オーナーになりたいと思う人が融資をひいて購入できるというスキームを考えると、非常に厳しい状況であるというのが分かります。

資材や土地仕入れ値が高騰しても、賃料を値上げすると、空室が埋まらなくなってしまうので、相当な付加価値のある部屋を設計・提供しなければということになりますが、実際単身は向け賃貸物件については払える上限があるのも事実。

都内でも1Kや1Rでどんなに付加価値をつけても毎月10万円以上払える人はなかなかいないとうもの事実ではないでしょうか?(逆に10万円以上払える人で、安定的な収入がある人なら住宅購入を検討するかもしれません)

所有する物件で1棟単身者向けがありますが、こちらの間取りは全室1DK。東京周辺の郊外ですが、広さは28㎡以上の公正で、バストイレは別、寝室が1部屋あるような間取りです。

こうした間取りでも設定できる賃料は6万前半から後半です。値ごろ感のある賃料で設備や間取りにそれなりにバリューがないとなかなか満室にならないという厳しさがあります。

幸い、繁忙期外に空室が出ても、フリーレントなどをうまく使い分けながらここ数年、コロナ禍の間も、満室をキープし続けています。ただ、コロナを期に実家に帰った方など影響を受けた賃貸者の入れ替えもあったので、募集経費やフリーレント経費、数か月の空室ロスなどで述べ半年分の賃料(60万から70万)は減収となってしまった時期も経験しています。

首都圏中古物件については、利回り8%以上のこれは!と思える物件在庫はもはや見つけるのがほぼ不可能に・・

アパートというと、なんでもかんでも立てればもうかるという訳ではないことはある程度の人でしたら理解していると思います。

特に、コロナ禍以降、単身アパートはそれなりの立地の中古アパートでも満室にするのが難しくなっていると付き合いのある管理会社、募集を担当する営業マンから近年よく聞くようになりました。

単身者用のアパートの場合、最低でもバストイレ別、キッチンがついているような1K相当の間取りでないとなかなか満室にはなりにくようです。

リモート勤務等が定着し、こうした賃貸を借りる層がワンランク上の物件を求めるようになったというのと、また、学生をターゲットした物件でも同様な傾向が大きくなったのが理由みたいです。

そういう意味では、賃料相場も、1Rタイプは相応な賃料ディスカウントやフリーレントを2か月つけるなどオーナーサイドは満室にするためにあの手、この手を駆使しているので、思った通りの利回りを得るのは近年難しくなっているようです。

私も、縁がありいくつか棟アパートを所有していますが、都内や都内周辺でただでさえ供給量が多い1R構成のアパートは中古についてもそれなりの好条件であってもなかなか購入する気にはなりません。特に販売されている物件で利回りが良くても空き室が2部屋以上あるような物件は正直厳しいのではないでしょうか?

逆に広めの1Kや2DKといった物件は母体は少ないですが、3月、4月期繁忙期以外でも必ず探している人がいます。

ただ、東京都内、周辺の物件で、駅から徒歩圏内、部屋数もそれなりにありある程度イケると思えるこうした物件を探そうとしても、安くて1億前後っや1億半ばから2億円規模の値段、利回りも良くて7%台という感じです。1億近く背負って、年間賃料収益が700万から良くて800万という感じです。

数年前から5%程度の自己資金は必須に、アパート経営実績がない10%近くの自己資金を求められることも:初回アパート購入は極めて厳しくなっている・・

業界を見ていて、風色が変わったと明確に思ったのが、スルガ銀行の不正融資問題がクローズアップされた当時でしょうか。

それまで、1億円ぐらいならばフルローンが下りた案件が、自宅を担保に入れるなど諸条件が付き始めたのが、そのタイミングです。

また、中古物件などの担保価値を査定する基準もより厳格となり、自己資金を5%から10%は最低限入れないと融資がおりないというケースも増えました。

7000万円台の物件を購入する場合は最低でも700万の自己資金が必要というイメージです。ただし、この他にも仲介手数料、不動産取得税、金融機関によっては融資手数料などを入れるとこの規模の物件で+400万はかかるので、実質自己負担1000万ということになってしまいます。

仮に販売価格7000万円利回りが7%の物件で、1000万円近くの自己資金を負担して、借入利子3.5%でひけたとしても、運営管理諸経費などを引くと、年間粗利として手元に残る金額はおそらく空室率を5%ぐらいで計算したとしても、個人的な経営実績としては、月額40万近くの賃料収入の内、粗利ベースで月額15万をちょっと切るぐらいのイメージというのが肌感覚です。

個人的な所感ですが、7000万円台の物件については、月額粗利は25万以上は欲しい所。これからアパート経営を将来のために検討しようとしている人にとっては結構敷居が高くなっているのは間違いなと言えると思います。

更に、年収も1000万円前後ないと、なかなかこの規模の融資はひくことができないのも事実。

金融緩和がはじまって20年:不動産価格は2021年~2022年前半までがピーク

低金利が続いた住宅ローン金利の今後について調べてみた

上記記事でも紹介しまたが、今後、金利も上がる傾向にあるようなので、アパート経営を目指す人にとっては厳しい環境となりつつあるようです。



2022年08月29日 ネズミ1号:略称「T」
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