フラット35融資率100％へ。14年度末まで頭金ゼロで住宅が買える！：-HASHIORI

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2013年12月11日　ネズミ1号：略称「T」
かわら版, 時事・経済要点

47NEWS：2012年末にフラット35は、融資率が100%から90%へ引き下げられました。物件価格の90%までしか上限として融資できなくなるというルールです。一般的な都銀などの住宅ローンでは、だいたい融資率が80%なので、例えば5000万円の物件を買うには、最低20%、1000万円の頭金キャッシュがないと変えなかったわけです。それが融資率100%ということは、頭金なしで、年収に閉める返済率など（大体30%－35%）諸条件を満たせば、キャッシュゼロでフラット35に対応した物件を購入する事ができるようになるのです。

政府は、来年4月の消費税増税対策と歌っているが。。。

政府はフラット35の融資率100%化については、消費税対策と結っているようですが、個人的にはちょっと疑問です。一般的にフラット35（旧住宅金融公庫）に対応した物件は建物条件など基準が厳しく、マンションや戸建てでも相当な高給物件しか適用されないイメージがあるからです。

ようするに、頭金ゼロで買えるということは、手もとキャッシュなくても、現在の年収などから買えるじゃん！という人をターゲットにした不動産市況の底上げ演出ともいえるのではないでしょうか？

ターゲットは、30代中盤から団塊ジュニア

私は東京在住なので都心部の話となりますが、大体マンション、戸建てともまともな物件（ここでいうフラット35適用可能物件）は5000万から6000万円が相場です。35年フラットで年収に閉める年間ローン返済率が35%ということにんると、少なくとも700万強から800万以上の年収が必要です。

現在回りでこうした年収を得ているのは、30代で事業部長クラスもしくはIT系の部長（GM）クラスもしくは40代団塊ジュニアの課長クラスでしょうか？

ようは、人口の多い団塊ジュニア世代をターゲットに物件購入意欲を掻き立てる政策といえそうです。しかも、2014年度末までというたった1年の時限措置のようです。

ターゲット世代は、既に住宅購入可能層は購入済み・ローンも組んでいる

しかし、一方で、ターゲットと世代は、既に自身の収入と資産P/Lなどを想定しながら買う人は既に買っているケースが多いと思います。

ですので、買い替えもしくは投資に近い購入になると言えそうですね。

実は、これはちょっとしたエピソードなのですが、つい先日、某高級住宅街でちょっと変わった４LDK物件が4980万で売り出されていました。冷やかしに聞いてみるとフラット35対応だそうです。頭ゼロが可能なるのと、既存ローンがあっても、そちらは考慮せず、審査することも可能ということでした。
おまけに、この物件なら新築から3年は月額20万の家賃保障、その後は1年契約更新で家賃保障できるというのです。4件ほどの建売ですが、1等が外国の方が5000万キャッシュで購入して貸す予定との事です。

何がいい対価と言うと、現在30代後半から団塊ジュニアの方で年収がそれなりにあり、たとえ、既にローンを抱えていても、2014年度中にバリューある物件を見つけフラット35を活用することで、収益物件が手に入るということです。通常投資物件ですと住宅ローンはくめないので、金利も4%からぐらいとなります。

2014年の時限措置、ターゲットとなりそうな団塊ジュニアという妄想をしてみても、やはり来年はプチバブルを演出しようとさまざまなシナリオが練られているのかもしれませんね。

不動産投資については空室率など実はリスクがあるのも事実。ただし、初速の5年毎月家賃保障で、収益が7万円ぐらいだったら年利としても十分で、需要があるリッチ、物件でいあれば空室がでた場合その間の利益で補填しても、持ち出しゼロですし、建物償却到来する前に日本がバブルの方向へディレクションされるのであれば、物件を転売しても損はしなそうでもあります。

ここ数日、世界のデフレ縮小化の流れ、一方で日本だけバブル化へ！？というシナリオを想定してみると、個人的も何かアクションしてもいいのかもしれないとつい思ってしまいます。